¿Más viviendas por terreno? Nuevo Decreto Supremo del Minvu enciende alertas

Más viviendas en un mismo terreno y menos estacionamientos en determinados proyectos, son dos de los cambios que introduce el Decreto Supremo N.º 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) reduce de 4 a 2,8 habitantes por vivienda el factor usado para calcular cuántas unidades se pueden construir, ampliando esa capacidad sin cambiar la densidad fijada por los planes reguladores. 

Con respecto a esto, el Seremi de Vivienda y Urbanismo de Coquimbo, Pablo Cuadra, valoró la modificación, señalando que “nos permitirá aumentar las unidades habitacionales por metro cuadrado, con proyectos más competitivos y financieramente más viables, reduciendo considerablemente la espera por la casa propia”.

Cuadra también explicó que “hay consideraciones para los proyectos localizados en puntos estratégicos, cerca de las zonas urbanas o de interés, que permiten hacer modificaciones en los estacionamientos”.

Al ser consultado por el impacto de esta modificación, el Presidente de la CChC La Serena, Giovanni Innocenti Guzmán, afirmó que el DS68 apunta en la dirección correcta, ya que “en la Región de Coquimbo, especialmente en la conurbación, esta normativa puede generar mejores condiciones para desarrollar nuevos proyectos, aprovechar terrenos bien ubicados y acercar la vivienda a sectores con servicios y conectividad”.

Sin embargo, Innocenti remarcó que “para que las familias vean un impacto real en los costos, también se requiere acceso al financiamiento, certeza regulatoria, agilización de permisos y una adecuada inversión en infraestructura urbana”.  

No basta con el decreto

En relación a esto, el Secretario Comunal de Planificación (SECPLAN) de La Serena, Abel Espinoza, dijo que ven la modificación como un desafío estructural mayor, ya que “la disminución en el cálculo de los coeficientes de densidad, genera una presión inmediata sobre comunas intermedias y en crecimiento constante como la nuestra, en especial en áreas críticas que evidencian saturación vial y de servicios, como San Joaquín, El Milagro, la Avenida del Mar o Las Compañías”. 

Espinoza también sostuvo que “es importante reforzar el seguimiento a la aplicación de esta norma, poniendo énfasis en el cumplimiento del Plan Regulador Comunal vigente -que esperamos actualizar pronto-, las exigencias de los Planes de Mitigación de Impacto Vial y la coordinación sectorial para infraestructura crítica, asegurando que los proyectos vayan acompañados de inversiones complementarias”.

Por su parte, desde la SECPLAN de Coquimbo, indicaron que “el DS68 plantea desafíos que se deben analizar, porque permitir una mayor cantidad de viviendas en un mismo terreno no significa que aumente la capacidad de las calles, transporte, redes sanitarias, Cesfam o de los servicios públicos”.

“Coquimbo ha logrado en estos últimos años fortalecer sus finanzas municipales, lo que ha permitido impulsar inversiones con recursos propios, pero estos esfuerzos requieren del compromiso y el acompañamiento del Estado”, añadieron. 

La reforma bajo la lupa

Frente a esta modificación, el arquitecto Rodrigo J. Tapia Cerda, advirtió que “la justificación del Gobierno para introducirla se resume en la densidad real que ha disminuido según el Censo del 2024 y el déficit habitacional del país, pero hay un sentido de oportunidad respecto de cómo un aumento de densidad habitacional puede sustentarse en un entorno urbano, donde la obra pública de urbanización y servicios de proximidad está siempre atrasada respecto de los proyectos inmobiliarios”.

Ante esto, el Máster en Planificación Territorial y Gestión Ambiental dijo que “quizás en ciudades de mayor tamaño donde el sistema de transporte público es eficiente, se podría pensar en mayores concentraciones de vivienda y el desincentivo del uso del automóvil como justificación para disminuir la norma de estacionamientos, pero al ser una regla pareja para el país, se corre el riesgo de aumentar la saturación vial”. 

“Por otra parte, una tendencia demográfica global como la reducción del número de habitantes por hogar, no significa necesariamente replicar departamentos cada vez más pequeños”, añadió.

Según el urbanista, “el argumento de que este cambio normativo hará bajar el precio de las unidades residenciales es incierto, ya que el propio DS68 atribuye el precio de la vivienda a factores externos del mercado inmobiliario, que la OGUC no puede regular”. 

Por su parte, el director del Depto. de Arquitectura de la USerena, Alejandro Orellana, señaló que el decreto podría incentivar la inversión inmobiliaria en áreas urbanas consolidadas y agilizar trámites, sin embargo alertó que las modificaciones planteadas evidencian dos grandes problemas nacionales. 

“Las medidas de densificación están concebidas para el Gran Santiago, que cuenta con un sistema integrado y funcional de transporte público; sin considerar a las ciudades intermedias, con transporte colectivo precario y déficit de inversión vial y en equipamiento, lo que puede hacer a las modificaciones ineficaces o provocar conflictos en las zonas residenciales de baja densidad”, explicó.

El académico también argumentó que “el decreto propone medidas recentralizadoras, con el argumento de activar y agilizar los procesos, le quitan peso a las direcciones de obra y los planes reguladores, sindicándolos como parte del problema, sin integrarlos a la solución. Reactivar el sector inmobiliario resguardando el desarrollo local sostenible exige trabajar con los gobiernos locales y adaptar las medidas a cada realidad urbana”.